谢逸枫：房地产市场边际改善回暖，指标显示止跌趋势明显！

发布时间：2025-04-05 07:44:04 来源：时事热点聚焦网 作者：诗然

文/谢逸枫12月16日，一组统计部门数据显示，2024年前11月新建商品房销售面积8.6118亿平方米，同比下降14.3%，比上月跌幅收窄1.5%，已经连续下降35个月。前10月同比下降15.8%，前9月同比下降17.1%。预计四季度销售面积跌幅继续收窄。前11月新建商品房销售额8.5125万亿元，同比下降19.2%，比上月跌幅收窄1.7%，已经连续下降35个月。前10月同比下降20.9%，前9月同比下降22.7%，前8月同比下降23.6%，前7月下降24.3%。预计四季度销售额跌幅继续收窄。笔者特别提醒大家，统计局披露同比增速说明，全国房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售金额等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。自2023年3月开始，加强商品房销售数据审核，统计局对全国房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售金额等指标口径调整， 剔除退房、非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质等非商品房销售数据。自2024年1-2月开始，统计局进一步明确房地产开发统计界定标准，将符合房地产开发统计标准的项目纳入统计范围， 剔除单纯一级土地开发等非房地产开发项目。 以下报告中销售与投资相关数值均使用本次统计局直接公布的同比增速。笔者认为，前11月商品房销售面积、商品房销售额、房价（销售平均价）、地价、房企到位资金、国房景气6项指标边际改善，跌幅收窄，与核心城市房地产市场回温，前期一系列的房地市场政策效应发挥及预期、信心改善有关。前11月开发投资额、施工面积、新开工面积、购置土地面积、土地购置金额、竣工面积6项指标的跌幅扩大。商品房库存1项指标回升，说明房地产市场呈现持续性的边际改善效应、持续性的筑底，总体未见底，未迎来拐点。这就是517房地产新政6个月后，市场最大的三大变化。目前市场供需关系、预期与入市信心修复缓慢，新政后的市场反应出积极的信号，但没有出现明显的根本性变化，量价没有扭转下降的局面。房价跌幅收窄，因为限价、限签政策的取消，市场供应和成交结构性、网签滞后性的市场现象。从十三项房地产核心指标来看，市场依然处于比较明显的探底转向止跌筑底调整期阶段，未来政策需要全方位落实并更加宽松。统计部门表示，房地产不仅关系着民生，关系着经济发展，各方面都高度关注。面对市场新的变化，9.26会议要“促进市场止跌回稳”，多个部门抓紧完善土地、财税、金融等政策，取消限购、限售、限价等限制性措施。降低利率、首付比例、交易环节税费，释放购房需求，降低购房成本，取得了明显成效。10月份房地产市场出现积极变化，11月份楼市交易更趋活跃，市场预期改善，继续向着止跌回稳的方向迈进。第一是市场交易趋于活跃。随着政策优化调整，购房门槛降低，购房负担减少，居民刚性和改善性住房需求得到释放。10月份以来房地产市场交易总体回升，11月份新建商品房销售情况进一步改善。前11月新建商品房销售面积和销售金额同比降幅比前10月份收窄1.5%和1.7%。其中11月销售面积和销售额都实现正增长。40重点城市前11月销售面积和销售金额同比降幅比前10月收窄1.8%和2.1%。其中11月分别增长10.2%和6.8%。第二是房价回稳变化增多。促进房地产市场止跌回稳的各项政策效果显现，房地产市场交易趋于活跃，交易价格出现回稳势头。11月70城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比上月增加10个，二手住宅环比上涨的城市比上月增加2个。从新建商品住宅销售价格来看，一线城市环比由上月下降转为持平，二线和三线城市环比降幅比上月分别收窄0.4%和0.2%。从二手住宅销售价格来看，一线城市环比上涨0.4%，二线和三线城市环比降幅分别比上月收窄0.2%和0.1%。第三是市场预期继续改善。交易改善、价格回稳带来了市场预期好转。PMI调查显示，11月房地产业市场预期指数比上月回升1.1%。从业机构调查显示，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨，表明机构预期趋稳。总的来看，在各项政策作用下，11月份房地产市场积极变化增多，市场信心得到提振，止跌回稳动能在增强，后期走势有望继续改善。下阶段，要认真贯彻落实决策部署，深刻认识房地产市场供求关系发生深刻变化的客观实际。严控增量、优化存量、提高质量，健全多主体供应、多渠道保障、购租并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式，更好满足刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳健康发展。笔者认为，短期内，房地产政策效应正在逐步释放、显效，已经出现积极的信号。目前一线城市和二线城市的核心区域市场呈现成交量止跌，价格跌幅回稳态势明显，房价上涨预期和居民入市信心及房企债务、交房有所恢复。预计12月全国房地产市场、一线和核心二线城市房地产市场的销售数据将出现明显增长，加快成交量、房价筑底。一线城市和二线核心城市房地产市场量价率先筑底，带动全国房地产市场指标改善，降幅继续收窄。11月70城新房的房价指数透露出两大信号，一是房价基本上已经调整到位，正在筑底的路上走势，少数城市房价由探底转向筑底过程，正在通往底部的路上，这是源于11月销售成交量、访客量、咨询量较好的反弹预期，底部形成需要时间。二是11月将迎来较多城市房价‘止跌，但是回稳’，需要时间。至少从目前市场来看，这个判断的基础是存在不确定性，回稳基础不扎实、不牢固，都是建立在政策效应的持续性和政策全面落地的前提上，引导房地产市场预期进一步转好。第一是投资端，前11月全国房地产开发投资9.3634万亿元，按可比口径计算同比下降10.4%，跌幅比上月扩大0.1%，累计连续下降32个月（2年8个月）。说明房企将更关注核心城市楼市发展，加大投资拿地力度，带动局部地区投资回升。前10月同比下降10.3%，前9月同比下降10.1%、前8月同比下降10.2%、前7月下降10.2%，前6月下降10.1%、前5月下降10.1%。2022年下降10.0%、2023年下降9.6%。说明商品房销售市场有所改善，房企投资意愿未出现逆转。前11月办公楼开发投资3803万平方米，同比下降7.4%，跌幅扩大0.4%。商业营业用房开发投资6430万平方米，同比下降13.6%，跌幅收窄0.3%。除了商业营业用房开发投资跌幅收窄外，办公和住宅开发投资跌幅扩大。前11月住宅开发投资71190亿元，下降10.5%，跌幅比上月扩大0.1%。前10月同比下降10.4%、前9月同比下降10.5%、前8月同比下降10.5%、前7月下降10.6%、前6月下降10.4%，表明房企投资意愿未逆转。物业类别投资上看，11月住宅和办公楼投资表现不及上期，同比跌幅有所扩大，商业营业用房同比跌幅较上期收窄。住宅投资占总投资比重76.0%，较上月降低0.1%。一定程度上反映出商业营业用房的投资信心改善。按照地区来看，各区域投资下降趋势未改，东北地区同比跌幅最大，和东部地区均较上期扩大0.6%。中、西部地区投资跌幅分别收窄0.6%和0.7%。房企在东部地区的投资比重为60.1%，与上月持平，说明房企投资聚集核心一二线城市。前11月房地产开发投资额同比跌幅扩大，背后的原因是三大工程和城市更新货币化推进缓慢、新开工面积和房企购置土地面积及房企土地购置费用持续深跌，一定程度上反映出房企投资意愿弱，探底趋势不变，投资未好转。开发投资跌幅扩大，总体跌幅超过2022年、2023年，处于历史跌幅高位，信心和预期尚未修复好，房企投资意愿整体低迷。受供应端、销售端、债务端、资金端、交房端、库存端影响，投资处于探底调整中，政策引导市场效果不明显。目前支持地方政府收购闲置土地和存量住房，白名单项目4万亿规模，以货币化安置为主的城市更新，这些政策从长远看有利于房企资金回流，市场预期逐渐改善，销售止跌回稳可期，如果要传递到房企投资开发、拿地，需要一段时间。2025年房地产开发投资将继续承压，不会再回高增长时期的规模。结构性需求、改善需求、城市更新和三旧城改造对应的投资需求依然大量存在。未来在财政政策和货币政策支持下，投资走势有望趋稳。单月数据看，11月全国房地产开发投资7325亿元，环比下降3.98%，同比下降11.6%，跌幅较上月收窄0.8%。自2022年3月开始下降，连续下降33个月。预计全年开发投资增速保持当前水平，开发企业投资意愿和预期修复尚需时日。11月住宅投资同比下降8.4%，跌幅较上月收窄0.4%，跌幅连续两月收窄。可以看出，在利好政策影响下，房企对于住宅投资的信心呈现改善迹象。从市场销售到投资拿地到项目开工各个环节止跌走稳，还有需要经历较长一段时期。单月投资降幅收窄，总体投资依然低迷，跌幅处于相对较高水平，行业基本面未扭转，各方主体信心不足，投资下行压力大。一方面债务、交房、信用的问题没有解决，影响基本面。一方面是市场超跌，居民收入下降与入市信心没有复苏。低销售、高库存压力下企业投资拿地意愿不断下降。按照物业类别投资上看，商业营业用房同比跌幅最大，其次是商品住宅投资跌幅收窄。办公楼跌幅扩大。其中住宅投资占总投资比重超过75%，说明住宅依然是房地产市场最主要的投资。第二是施工面积，前11月房企房屋施工面积72.6014亿平方米，同比下降12.7%，跌幅较上月扩大0.3%，创历史最大跌幅，累计连续下降35个月。前10月同比下降12.4%，前9月同比下降12.2%。2022年下降7.2%、2023年下降7.2%。前11月办公楼施工面积2.9521亿平方米，同比下降9.6%，跌幅比上月扩大0.1%。商业营业用房施工面积6.2553亿平方米，同比下降13.1%，跌幅比上月扩大0.2%。表明因销售下降，房企住宅停工项目和面积不断增加。前11月住宅施工面积50.8389亿平方米，下降13.1%，跌幅比上月扩大0.2%，创历史最大跌幅。前10月同比下降12.9%，前9月同比下降12.7%，前8月同比下降12.6%，前7月同比下降12.7%，表明房企住宅停工项目和面积不断增加。单月数据看，自2021年8月开始，单月房企房屋施工面积连续下降41个月，呈现继续探底，底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。主要是销售低迷、政策落实不到位、房企大量的项目停工，集中精力保交房。第三是新开工面积，前11月房屋新开工面积6.7308亿平方米，同比下降23.0%，跌幅比上月扩大0.4%，累计连续下降38个月。前10月同比下降22.6%。前9月同比下降22.2%、前8月同比下降22.5%、前7月同比下降23.2%。2020年-2023年房屋新开工面积分别同比下降1.2%、同比下降11.4%、同比下降39.4%、同比下降20.4%，2024年前11月，同比下降23.0%，跌幅比上月扩大0.4%，持续处于深跌区间，呈现跌幅度扩大趋势。前11月办公楼新开工面积1724万平，同比下降25.6%，跌幅比上月收窄0.85%。前10月同比下降26.4%，前9月同比下降25%。商业营业用房新开工面积4517万平，同比下降23.3%，跌幅比上月收窄1.1%。前11月住宅新开工面积4.8989亿平方米，同比下降23.1%，跌幅比上月扩大0.4%。前10月同比下降22.7%、前9月同比下降22.4%、前8月同比下降23%，前7月同比下降23.7%。毫无疑问，保交楼，放风险是当务之急。单月数据看，11月新开工面积6081万平，同比下降26.8%，降幅较10月扩大了0.1%， 且新开工面积规模处于2009年以来同期历史最低水平。前9月同比下降19.9%、前8月同比下降16.7%、7月同比下降17%、6月同比下降21.9%。自2021年7月新工面积开始下降，单月连下降40个月，呈现探底态势，修复速度缓慢，政策传导效果差。在销售去化周期偏长的市场背景下，新增土地供应将减少，企业无力开发、不愿开发住宅和商服用地，整体新开工规模不会明显提升。新开工面积累计同比跌幅扩大，总体规模处于历史低位，由于政策一手抓控新增，一手抓盘活存量，当前政策改善房企开工能力作用不明显。主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解，房企重心在于商品房销售和去库存。无论是累计同比还是单月同比，新开工指标都在深冬区，暂无回稳迹象。2022年二季度开始，新开工面积持续处于20%-40%的跌幅区间，呈断崖式下跌。新开工和竣工面积的减少是在新的市场供求关系下深度调整的结果，未来将逐步走稳。第四是竣工面积，前11月房屋竣工面积4.8152亿平方米，同比下降26.2%，跌幅比上月扩大2.3%，同比累计连续11个月下降。前10月同比下降23.9%、前9月同比下降24.4%、前8月同比下降23.6%、前7月同比下降21.8%。前11月办公楼竣工面积1200万平方米，同比下降33.5%，跌幅较上月收窄1.1%。商业营业用房竣工面积3272万平方米，同比下降27.9%，跌幅比上月扩大3.2%。表明受到去年高基数的影响，竣工降幅持续扩大，下行趋势明确。前11月住宅竣工面积3.5197亿平方米，同比下降26%，跌幅较上月扩大2.6%。前10月同比下降23.4%，前9月同比下降23.9%、前8月同比下降23.2%、前7月同比下降21.8%。毫无疑问，与去年高基数的影响有关。未来竣工面积下降是大趋势。房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，通常12月是竣工高峰。竣工面积未来下行趋势已注定。保交楼是化解当前市场风险的重要一环。所谓的保交楼，实际上就是房企已经卖出去但没有交房的房子，已经多过已经竣工未出售的房子。保交楼，主要针对的是已售、逾期、难交付的住宅项目。2022年部分房企预售资金被挪用导致无法交付。当时人民银行推出3500亿元保交楼专项借款，设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行提供配套融资支持，帮助解决住宅难交付问题。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。就是说保交楼就是接受专项借款推动交付的项目。保交楼与保交房的资金支持方式不同。保交楼资金支持主要是专项借款计划，3500亿元的保交楼专项借款绝大部分已投放到具体项目，保交楼专项借款项目总体复工率达到99.9%。保交房项目资金主要是通过城市房地产融资协调机制，追回被挪用的预算资金，积极处置资产。截至11月13日，全国保交房已交付285万套，对市场预期带来明显改变。截至11月底，全国保交房已交付住房324万套。一系列政策措施作用下，市场呈现出止跌回稳的积极势头。297个地级及以上城市已建立房地产融资协调机制。截至10月31日，“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元。截至11月末，“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。单月数据看，11月房屋竣工面积6157万平，同比下降38.8%，降幅较10月扩大了 18.7 %。 10月环比增长51.36%，同比下降20.15%，降幅较上月收窄11.25%。前9月同比下降31.4%、前8月同比下降36.6%、7月同比下降21.8%。竣工面积单月同比降幅大幅扩大， 今年以来持续出现双位数负增长。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长。按照2-3年的工程进度来计算，竣工持续承压。同时由于2023年为竣工大年，同期基数相对较高。第五是土地端，前11月全国房企土地购置面积、土地购置金额跌幅比上月扩大，土地购置面积累计同比下降5年11个月，连续下降71个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置金额的数据再没有公布出来，到目前依然没有公布。按照第三方监测的全国房地产开发企业土地购置费数据显示，2024年1-10月全国房地产开发企业土地购置费用为32232.4亿元，同比减少7.4%，降幅较2024年1-9月扩大0.5%，说明房企购买土地的费用跌幅扩大。克而瑞统计数据显示，截至2023年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积约12.2亿平方米，较2022年同期下降了21%。全国土地总成交金额37504亿元，和2022年同期相比下降了18%。按照2010年-2023年房企购置土地面积来看，2010年3.99亿平方米、增长25.2%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、下降19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、下降14%。2015年2.28亿平方米、下降31.7%。2016年2.20亿平方米、下降3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、下降11.4%。2020年2.55亿平方米、下降1.1%。2021年2.15亿平方米、下降15.45%。2022年1.00亿平方米、下降53.4%。2023年预计全国房企土地购置面积0.9亿平方米，同比下降超过20%。从数据来看，房企土地购置面积跌破1亿平方米，同比已经连续下降超过5年。中指数据显示，2024年前11月300城共推出住宅用地规划建筑面积4.0612亿平，同比下降31.38%。成交规划建筑面积2.5314亿平，同比下降27.41%。前11月全国300城住宅用地成交面积和出让金同比均下降约三成，降幅较前10月收窄。2024年11月300城住宅用地成交5348万平方米，同比下降12.9%。土地出让金3199亿元，同比增长23.4%。前11月100强房企拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1-10月降幅收窄7.1%。2024年前11月300城住宅用地共流拍626宗，流拍率为15.39%，同比下降1.87%。11月流拍地块21宗，流拍率为2.83%。前11月北京、上海和杭州住宅土地出让金额分别为1422.48亿元、1198.28亿元和997.43亿元，排在前三位。第六是需求端（销售端），前11月全国新建商品房销售面积8.6118亿平方米，同比下降14.3%，跌幅比上月收窄1.5%，已经连续6个月跌幅收窄，同比累计下降35个月，表明房地产市场处于止跌回稳的筑底改善阶段。前10月同比下降15.8%，前9月同比下降17.1%、前8月同比下降18%、前7月同比下降18.6%、前6月同比下降19.0%、前5月同比下降20.3%。2022年下降24.3%、2023年下降8.5%。说明房地产市场处于边际改善的筑底调整中。商品房销售面积跌幅已经连续六个月收窄，其中商品住宅跌幅收窄、指标回稳的趋势更显著。市场在各项利好政策叠加下呈现出“止跌回稳”的趋势，具体城市看市场表现各异，高能级城市受利好政策影响更加明显，中小城市则反应较弱。为了在当前基础上稳住楼市，12.12会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，具体政策方向上提出要加力实施城中村和危旧房改造、盘活存量用地和商办用房、推进处置存量商品房工作、推动构建房地产发展新模式，兼顾了房地产行业短期和长远的发展。同时要通过增加地方政府专项债券发行使用、适时降准降息等财政和货币政策，进一步改善房企流动性和降低购房者置业成本。会议还提出促进居民收入增长和经济增长同步，经济平稳、居民收入预期修复，会进而改善房地产市场预期。经过7月24日、9月26日、12月9日三次会议的推动，房地产救市政策已经全面深化和展开，制约市场发展的政策因素已经基本解除，楼市未来能否止跌企稳，还要看房地产市场之外的影响因素和增量融资紧箍咒的解除及需求端政策的落地。单月来看，11月商品房销售面积8188万平，环比上涨7.09%，同比上涨3.25%，连续6个月收窄后实现首次止跌上涨。10月同比下降1.62%，9月同比下降11%、8月同比下降12.6%，绝对值仅高于去年同期，处于2009年以来同期次低位。观察相对历史同期的销售规模，11月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的57%和52%，较9月-10月高点有所回落，好于7月-8月谷底水平，9月以来出台的需求端利好政策效果仍然延续。单月商品房销售同比增速首次转正，主要是去年11月基数较低，其次是受益于 9 月末至今接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地。再次是年底房企冲刺销售业绩，推盘力度与营销力度加大。最后是不排除因数据统计口径的变化。前11月全国办公楼销售面积2081万平，同比下降8.8%，跌幅收窄1.1%。全国商业营业用房销售面积5204万平，同比下降5.3%，跌幅收窄0.7%。办公楼、商业营业用房销售面积跌幅收窄不明显，主要是没有专门的政策促进其销售。前11月全国住宅销售面积7.2224亿平方米，同比下降16.0%，跌幅比上月收窄1.7%，连续6个月收窄，呈现持续改善的趋势。前10月同比下降17.7%、前9月同比下降19.2%、前8月同比下降20.4%、前7月同比下降21.1%。单月来看，11月住宅销售面积6856万平，同比增长4.6%，连续6个月收窄后实现首次止跌上涨。10月同比下降1.3%、9月同比下降10.6%、8月同比下降14.0%。绝对值来看，仅高于去年同期，处于2009年以来同期次低位。按照地区区域来看，中部地区销售面积同比下降14.5%,跌幅比上月收窄2.7%。其次为西部地区同比下降15.7%,跌幅比上月收窄1.8%。东部地区同比下降13.7%,跌幅比上月收窄0.7%。东北地区同比下降11.5%,跌幅比上月收窄0.9%。第七是销售额端，前11月全国新建商品房销售额8.5125万亿元，同比下降19.2%，跌幅较上月收窄0.8%，跌幅已经连续收窄11个月，同比累计下降35个月。表明新建商品房销售额呈现止跌回稳的迹象。前11月同比下降19.2%，前10月同比下降20.9%、前9月同比下降22.7%、前8月同比下降23.6%、前7月同比下降24.3%、前6月同比下降25%、前5月同比下降27.9%。说明房地产市场处于边际改善的筑底、指标修复趋势。单月数据来看，11月商品房销售额8270.10亿元，环比增长3.7%，同比增长1.0%（0.97%），有报告显示增长1.4%，销售额首次止跌上涨。10月环比下降12.90%，同比下降1%（0.99%）。说明房地产行业整体处于止跌回稳的阶段。随着市场对需求端政策的持续消化，收储的政策落地，与城市房地产政策不断持续放松，预计2025年一线城市核心区域和核心二线城市核心区域市场率先止跌，带动一二线城市回暖，一二线城市回升再带动全国房地产市场修复。前11月全国办公楼2688亿元，同比下降13%，跌幅比上月扩大0.2%。全国商业营业用房4996亿元，同比下降13.4%，跌幅收窄0.3%。商办用房库存大，供应过剩，应该出去库存的政策，商办用房纳入收储和改变用途用作保障房。前11月全国住宅销售额7.4871万亿元，同比下降20.0%，跌幅比上月收窄2.0%。前10月同比下降22.0%、前9月同比下降24%、前8月同比下降25%、前7月同比下降25.9%、前6月同比下降26.9%、前5月同比下降30.5%。单月数据来看，11月全国住宅销售金额7385亿元，环比上涨1.54%，同比上涨0.7%。前10月环比上涨7.28%，同比上涨0.7%。前9月环比上涨43.2%，同比下降16.3%。8月同比下降15%。7月环比下降45.41%，同比下降15.7%。按照地区区域来看，东部地区销售金额同比下降19.7%,跌幅收窄2.6%。中部地区销售金额同比下降19.5%,跌幅收窄2.4%。西部地区销售金额同比下降18%，跌幅收窄1.9%。东北地区销售金额同比下降12.6%,跌幅收窄1.3%。第八是库存端，11月末全国商品房待售面积7.3286亿平，环比增加229万平，同比增长12.1%，增幅比上月收窄0.6%。住宅面积增加129万平，办公楼面积5197万平，增加17万平，商业营业用房面积1.4269平，增加37万平。盘活存量用地和商办用房非常重要，商办用房的空置总量要大于商品住宅，开发商手里的待售面积，叠加各持有机构的空置面积，加起来就有5亿平方米，相当于500万套住房。所以，目前商办用房的空置总量要大于商品住宅。现在待售商品住宅总量约3.8亿平方米，按照100平米一套房估算，就是380万套房。而商业和办公楼在开发商手里待售的是2亿平方米，在各持有机构手里空置的是3亿平方米，加起来就有5亿平方米，相当于500万套住房。10月末全国商品房待售面积7.3057亿平，9月末7.3177亿平、8月末7.3783亿平方米、7月末7.3926亿平，6月末7.3894亿平、5月末7.4256亿平、4月末7.4553亿平、3月末7.4833亿平，商品房库存面积超2015年7.1853亿平方米。11月末全国住宅待售面积3.7652亿平方米，同比增长18.4%，增幅比上月收窄1.2%。10月3.7523亿平，9月末3.7679亿平、8月末3.8103亿平、7月末3.8238亿平、6月3.8287亿平、5月末3.8712亿平。办公楼5175万平，同比增长9.4%。商品房销售的改善，新房库存量与去化周期环比均下降。一是全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至11月末，商品住宅广义库存面积为18.4亿平，环比下降1.3%，同比下降12.6%。去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.6个月，环比下降0.8个月，同比下降1.3个月。10月末去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）27.4个月，环比下降1.1个月，同比增加0.1个月。二是全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至11月末住宅现房库存面积（住宅待售面积）3.7652亿平，环比增长0.3%，同比增长18.4%。10月末住宅现房库存面积（住宅待售面积）3.7523亿平，环比下降0.4%，同比增长19.6%。截至11月末，现房去化周期为20.7个月，环比下降0.1个月，同比下降0.8个月。10月末去化周期为20.8个月，环比下降 0.7个月，同比下降0.7个月。住宅现房库存占住宅广义库存面积的比重为20.5%，环比上升0.4%，同比上升5.4%。11月末库存总量较10月增加，同比上涨12.1%，主要受年末竣工规模增加。按当前销售计算，需9.4个月去化周期。除了存量住宅外，商办用房的去库存被提上日程，12.12会议提出盘活存量用地和商办用房，未来商改住、收储将进一步推进。目前商业库存（办公楼面积5197万平，增加17万平，商业营业用房面积1.4269平，增加37万平）去化期超过3年，较上月略拉长，库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平，商办用房的去库存刻不容缓。商品房待售面积在2015年以来创历史最高，2016年开始下降，2020年下降到4.9850亿平，2023年库存已经快达到2016年的水平，到2024年成为历史上库存最高。2024年11月末商品房待售面积7.3286亿平、10月末7.3057亿平。9月末7.3177亿平方米、8月末7.3783亿平方米、7月末7.3926亿平方米、6月末7.3894亿平方米。2023年末6.7295亿平方米，同比增长19.0%，回到6亿平方米的2016年水平。2022年5.6366亿平、2021年5.1023亿。2020年4.9850亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2018年5.2414亿平方米、2017年5.8923亿平方米、2016年6.9539亿平方米、2015年7.1853亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2013年4.9295亿平方米。商品房库存创历史新高，说明房子的供应多，房子卖不出去。与过去的高库存不同的是这两年房企投资拿地的萎缩状态有关系，与保交楼的政策有关。保交楼的政策推进，现房没有按时交付，少部分是退房的，导致库存持续上升。部分属于滞重库存，长期难去化，存在退房的情形。居民对期房烂尾的担忧，越来越多期房不得不滞存到准现房、现房才能卖得掉。能解释为什么现房的库存面积在增加而去化周期增速小于全部库存。二手房出售走高对新房销售形成挤压。狭义商品住宅库存、广义库存去化周期下降，主因是新开工面积降幅较大。当前销售持续筑底，房企主动去库的速度较为缓慢，有待收储、城市更新货币化、三大工程的配套政策进一步落地。第九是房价端，前11月全国商品房价（销售均价）环比上涨0.23%，同比下降5.72%，降幅比上月收窄了 0.4 %。前10月环比上涨0.63%，同比下降6.1%（6.06%）。前9月环比下降0.05%，同比下降6.8%。前8月环比上涨0.06%，同比下降6.9%、前7月环比上涨0.12%、同比下降7.0%、前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%。房价同比跌幅连续6个月收窄，环比连续2个月上涨，表明房价正在止跌筑底，呈现回稳的迹象。前11月全国商品房价（平均价）9885元/平、前10月9862元/平，前9月9800元/平、前8月9854元/平、前7月9849元/平、前6月9837元/平、前5个月9733元/平、前4月9595元/平、前3月9421元/平，表明全国房价绝对值正在止跌回升。单月数据来看，11月全国商品房销售均价10101元/㎡，环比下降3.2%（3.16%），同比下降2.2%（2.16%），同比连续9个月下跌首次上涨后再次下降。10月10430元/㎡，环比上涨10.3%（10.29%），同比上涨0.64%。9月环比下降4.5%，同比下降5.9%、8月环比下降0.37%，同比下降5.29%。7月同比下降3.7%、6月同比下降7.0%、5月同比下降7.2%、4月同比下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%，说明房价稳定的基础不牢固。按照地区房价（销售平均价）来看，11月东部地区、中部地区、西部地区、东北地区销售均价同比增速分别为同比上涨4.4%、同比下跌8.1%、同比下跌1.9%、同比下跌超过10%以上，唯有东部地区房价首先止跌上涨。前11月全国住宅房价（销售均价）10366元/平方米，环比上涨0.76%，同比下跌4.6%，跌幅较上月收窄0.6%。房价同比跌幅连续3个月收窄，环比连续2个月上涨，表明房价正在止跌筑底，呈现回稳的迹象，绝对值持续上涨。10月10324元/平方米，环比上涨0.76%，同比下跌5.2%。前9月10246元/平方米，环比下降0.68%，同比下跌8.3%。8月10317元/平方米，环比上涨0.11%，同比下降8.4%。前7月10305元/平，环比上涨0.16%，同比下降6.4%。单月数据来看，全国住宅房价（销售均价）10772 元/平，环比下降 2.2%，同比下降 0.1%，环比、同比连续9个月下跌首次上涨后又下跌。表明房价止跌回稳的基础不牢固，企稳的条件不成熟。10月环比上涨12.4%，同比上涨1.2%，9月环比下降6.0%，同比下降6.6%、8月环比下降0.1%，同比下降6.5%。7月环比下降3.3%，同比下降6.6%。6月同比下降6.8%、5月同比下降7.0%。城市维度看，11月70城新建商品住宅销售价格同比下降6.1%，降幅较10月收窄了0.1%，环比下降0.2%，降幅较10月收窄了0.3%。其中一线城市环比为0%，14个月来首次止跌，表明一线城市率先止跌。11月70城二手住宅销售价格同比下降8.5%，降幅较10月收窄了0.4%。环比下降0.3%，降幅较10月收窄了0.2 %。其中一线城市环比上涨0.4%，连续2个月为正。说明二手住宅销售价格修复情况好于新房。房价环比上涨，主要是产品供应和成交结构性、网签滞后性、限价限签政策取消有关。同比跌幅持续收窄，与商品房销售回温、购房者观望情绪放缓、居民收入信心改善，另外是一系列的房地产政策组合拳逐渐显现有直接的关系。第十是房企资金端，前11月房企到位资金9.6575万亿元，同比下降18.0%，降幅比上月收窄1.2%，已经累计下降3年11个月（47个月）。说明房企资金状况、现金流、资金链、融资有所改善、好转。前11月房企到位资金同比走势连续8个月改善，跌幅较上期小幅再收窄1.2%。主要原因是受商品房销售市场改善影响，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅较上期继续收窄，总体整体跌幅依然较大。由于房企的销售回款和销售业绩增长复苏缓慢，加上房企增量融资未全面解除限制及债务到期、资产处置困难、债务重组和逆向混改及破产重整的效果一般，险情民营房企的资金状况依然令人担忧。当前房企销售边际改善，短期市场回升不能实质性、根本性改变房企资金状况、财务困境、经营压力。房企规模下降、营收承压、利润下滑的总体态势依然在持续，一定程度上影响到房地产市场止跌回稳的预期。前11月房企到位资金9.6575万亿元，同比下降18.0%，连续8个月跌幅收窄，呈现边际改善效应。前10月同比下降19.2%、前8月同比下降20%、前8月同比下降20.2%、前7月同比下降21.3%。　拆解房企资金来源看，国内贷款13476亿元，同比下降6.2%，降幅与上月持平。定金及预收款29624亿元，同比下降25.2%，降幅较上月收窄2.5%。个人按揭贷款13911亿元，同比下降30.4%，降幅较上月收窄2.4%。自筹资金34676亿元，下降11.0%，降幅较上月收窄0.5%。房企资金来源结构看，国内贷款占全部资金的13.95%，定金及预收款占全部资金的30.67%。个人按揭贷款占全部资金的14.40%，自筹资金占全部资金35.90%。意味着房企的销售回款有所好转。房企资金压力是房企缩减投资、拿地、新开工、缓竣工、延期交房的主因。房企资金没有根本性扭转，主要原因是贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，跌幅处于止跌筑底阶段。支撑房企现金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，连续下降36个月。受银行谨慎态度、销售渐回温，银行贷款、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅收窄，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。反映出金融机构对房企风险担忧没有改变，销售回款非常缓慢影响房企现金流。说明房地产市场处于筑底调整阶段，风险压力存在。房企自筹资金同比跌幅有所收窄，高于其他资金来源，未来房企融资面临较大挑战。销售市场不断改善，企业销售资金来源的占比持续回升。土地增值税等一揽子财政增量政策逐步落地，有效减轻了房企税费压力。未来在“更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”作用下，2025年房企主体流动性将会进一步改善。单月数据来看，11月房企到位资金同比下降4.8%，比上月收窄6.0%。其中国内贷款1076亿，同比下降3.8%，环比增长15.2%。自筹资金3193亿，同比下降15.6%，环比增长13.9%。其他资金5071亿，同比增长4.3%，其中定金及预收款单月同增5.0%。11月房企到位资金同比下降4.8%，比上月收窄6.0%。其中，国内贷款同比下降3.8%，10月同比下降8.8%。自筹资金同比下降15.6%，10月同比下降22.7%。定金及预收款同比增长5.0%，10月同比下降3.9%。个人按揭贷款同比下降0.4%，10月同比下降8.8%。居民中长贷同比连续两个月多增。11月新增居民中长贷3000亿元，同比多增669亿元，连续两个月实现同比多增。2024年1-11月累计新增居民中长贷19500亿元，同比少增4538亿元。降低存量房贷利率减少居民提前还贷的逐步见效。11月房企到位资金比上月收窄6.0%，主要是国内贷款、个人按揭贷款的跌幅大幅度收窄，定金及预收款同比增长5.0%，实现首次增长。伴随“白名单”项目贷款扩围增效与商品房销售回暖，房企流动性风险缓解，到位资金降幅持续收窄。国内贷款与自筹资金跌幅大幅度收窄，房企资金来源中，定金及预收款首次实现增长、个人按揭贷款跌幅大幅度收窄。说明房企融资、资金正在加快改善，状况有所好转，政策能惠及的房企、项目数量正在扩大。第十一是国房景气指数端，11月国房景气指数为92.62，较上月增长0.13%，已经连续2年11个月（35个月）跌破100。市场的景气、活跃、信心、繁荣度有所好转，说明指标止跌筑底，边际修复趋势。11月国房景气指数为92.62，较上月增长0.13%，连续6个月收窄，呈现市场景气、活跃、信心、预期、繁荣逐渐边际回升。总体看，国房景气指数呈现边际改善，正在好转、改善。2024年2月-11月国房景气指数为92.13、92.07、92.02、92.01、92.11、92.22、92.35、92.41、92.49、92.62，目前国房景气指数未恢复到2023年前1月-11月平均94以上的水平线。国房景气指数100是分水岭，是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、预期、繁荣的指标之一，景气指数自2022年1月跌破100后，一直呈现持续下跌，处于指标筑底，边际修复趋势。

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